Проблема обманутых дольщиков

Обманутые дольщики - давняя проблема, решить которую государство пытается давно. В 2005 году вступил в силу закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Безудержный рост числа обманутых дольщиков приостановился, но ситуация с "брошенными" объектами долевого строительства не исчезла.

На митингах и акциях протеста обманутых дольщиков по всей России звучит одно и то же: чиновники от них отказываются, никто не считает обманутых дольщиков потерпевшими, долгострой стал привычным делом, в стране творится беспредел.

Пока местные власти работают с новым застройщиком, выбранным по конкурсу взамен старого, пропавшего / обанкротившегося / проворовавшегося, пока завершается недострой, появляется навая строительная площадка с новым недобросовестным застройщиком и новыми обманутыми дольщиками.

В разных субъектах Федерации разные причины возникновения недостроев и проблемы обманутых дольщиков, но решение этой проблемы состоит из двух частей:

1. спасти уже обманутых дольщиков - достроить недострой,
2. не дать обмануться новым участникам долевого строительства жилья.

В 2010 году по данным Минрегиона в России насчитывалось около 700 "недостроев" и более 65 тысяч обманутых дольщиков, общая сумма причиненного ущерба в результате банкротств застройщиков в 2010 году составила 25,12 миллиарда рублей.

В конце 2010 года президент Владимир Путин требовал от региональных чиновников решения этой проблемы ещё к 2012 году, однако, в начале 2013 года в стране насчитывалось 650 «проблемных» объектов долевого строительства и около 100 тысяч обманутых дольщиков.

По данным того же Минрегионразвития, в 2011 году ущерб от действий недоброосвестных застройщиков составил 36,41 миллиарда рублей, а в 2012 году - 48,22 миллиарда рублей.

В 2013 году только в Москве по результатам проверок компаний - застройщиков, привлекавших средства дольщиков, к административной ответственности были привлечены 93 строительных компании. Было выписано штрафов на 60,7 млн. рублей.

Отдельная история — банкротство компаний - застройщиков при долевом строительстве жилья. Чего стоит история с СУ-155, когда несколько десятков тысяч дольщиков остались без жилья...

Лидерами по количеству обманутых дольщиков тогда являлись Московская область (13000 семей), Санкт-Петербург (7700 семей), Самарская область (7300 семей), Новосибирская область (4355 семей), а также Краснодарский край (2500 семей). Около 90% дольщиков заключали с застройщиками договоры покупки квартир по «серым» схемам, а не по 214 федеральному закону о долевом строительстве.

Реестр обманутых дольщиков

В 2014 году пришли к пониманию необходимости создания единого Реестра граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. На основе сведений из регионального реестра власти субъекта РФ принимаю решения о выделении субсидий на завершение конкретных объектов строительства (недостроев), принимают меры по поддержке дольщиков.

Чиновники на местах придумали правила, утвердили список документов, которые должен предоставить обманутый дольщик, чтобы попасть в этот реестр. Странно, что многие дольщики даже не подозревают о его существовании...

В июле 2016 года в Челябинске прошел митинг дольщиков строительной компании «Гринфлайт» (застройщик ЖК «Академ Riverside»), остановившая ещё в 2015 году строительство 29 многоквартирных домов, на возведение которых привлекла средства около 4 тыс. человек.

В сентябре 2016 года в Калининграде прошел митинг обманутых дольщиков, требовавших помощи от региональных властей. Как передавало ОТР, дольщики вложили деньги в строительство двух жилых домов восемь лет назад. Дома должны были сдать в эксплуатацию в 2010 году, однако стройка остановилась на уровне четвертого этажа.

В октябре 2016 года челябинские дольщики организовали палаточный пикет для привлечения внимания властей и общественности к замороженным домам микрорайона «Академ Riverside». Как сообщалось на информационном портале telefakt.ru, они установили палатки напротив недостроенных домов, а также растянули «говорящие плакаты» и выставили манекен, на ушах у которого висела лапша, а на груди была табличка «дольщик «Гринфлайта».

Мошенничество в жилищном строительстве

Российское законодательство разворачивается в сторону защиты прав физических лиц от недобросовестных застройщиков.

В 2013 году появилась законодательная норма о страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства. Страховой случай наступает, если дольщик не получил свою квартиру в срок, указанный в договоре долевого строительства.

Однако, ни страховщики, ни застройщики, ни дольщики не торопятся страховать долесое строительство жилья. Всем понятно, что расходы целиком лягут на плечи конечного потребителя, что неизбежно приведет к росту цен на жильё. Риски дольщиков даже возрастают, ведь "бодаться" придётся не только с застройщиком, но и со страховой компанией...

В 2015 году лидеры рынка страхования объясняли своё нежелание страховать риски застройщиков из-за федерального законо «Об участии в долевом строительстве» от 1 июля 2015 года, ужесточающего требования к страховым компаниям ─ участникам рынка долевого строительства.

Федеральный закон 214-ФЗ регулирует привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов, предписывает заключение договора участия в долевом строительстве с возникновением у дольщика права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Также законодательно ужесточен надзор за строительными компаниями, увеличил их ответственность.

Однако большинство застройщиков этот закон проигнорировали, пойдя по пути придумывания схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получил предварительный договор купли-продажи.

Смысл предварительного договора купли-продажи в том, что дольщику обещают подписать основной договор купли-продажи готовой квартиры, после того, как застройщик получит разрешение, всю необходимую документацию и достроит дом. То есть обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком.

Застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится физически.

Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, а значит, ничто не мешает застройщику, взяв с дольщиков деньги, подписать затем ещё несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку.

Застройщик должен действовать в строгом соответствии с ФЗ-214. Все прочие схемы незаконны. Если застройщик привлекает деньги дольщика по закону – «обмана» нет. Но это верно лишь с точки зрения «действующего законодательства». Экономика и «действующее право» не всегда совпадают.

Ещё несколько лет назад банкротство застройщика считалось весьма нежелательным сценарием с точки зрения защиты интересов обманутых дольщиков. После внесения изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" физические лица выведены в отдельную очередь кредиторов, дольщиков признали полноправными участниками конкурсных процедур.

Теперь недострой и земля могут выделяться передаваться созданному дольщиками ЖСК или ТСЖ. Раньше дольщики не имели доступа к средствам от продажи залогового имущества, теперь они его получили. Появилась возможность погашать задолженность перед дольщиками как денежными средствами, так и путём передачи им квартир или объектов незавершенного строительства.

Авторы изменений в закон о банкротстве предполагали, что участие дольщиков в банкротстве разорившихся строительных компаний позволит им вернуть хотя бы часть денег либо получить жильё. Но пока складывается неоднозначная практика применения законодательства о банкротстве застройщиков.

Во-первых, новое законодательство позволяет заинтересованным лицам управлять процессом банкротства. По размеру требований, включенных в реестр кредиторов, дезорганизованные дольщики стали проигрывать юридическим лицам, скупавшим квартиры на этапе котлована оптом.

Во-вторых, суды отказываются включать требования покупателей квартир в реестр кредиторов, если реализация квартир осуществлялась не напрямую, а через третьих лиц, связанных инвестиционными соглашениями, предусматривающими, например, оплату договора подряда квартирами. Права дольщиков в этом случае рассматриваются судами как производные от прав подрядчика. А если у подрядчика таких прав не возникло, дольщики оказываются в уязвимой позиции.

В-третьих, возникает ряд законодательных противоречий. По обновленному закону о банкротстве, требования дольщиков удовлетворяются в приоритетном порядке относительно требований конкурсных кредиторов. Независимо от очередности право на получение 60 % от стоимости объекта (в случае его реализации) имеют залоговые кредиторы, которыми могут являться как банки, так и дольщики (если договоры долевого участия заключены с соблюдением 214-ФЗ). Однако проблема состоит в том, что условием включения требований дольщика в реестр требований кредиторов является расторжение договора долевого участия, что, в свою очередь, влечет прекращение залога. При таком раскладе у банка-залогодержателя возникает преимущественное право на получение денежных средств.

Строительство жилого дома затягивается на неопределенный срок из-за недостатка финансирования, отсутствия достаточного количества инвесторов, проблем с согласованием документации, ошибок или неучтенных в проекте факторов, выявившихся при строительстве дополнительных проблем, возражений местных жителей против строительства в данном месте и т.д.

Как решить проблему «обманутых дольщиков»...

В различных регионах России проблема обманутых дольщиков решается по-разному. Естественно, где больше жилья строится, там больше проблем с незавершённым строительством. Лидерами по количеству обманутых дольщиков являются Московская область, Санкт-Петербург, Самарская область, Новосибирская область и Краснодарский край.

Наиболее быстрыми темпами обеспечиваются квартирами жители Самарской области, Подмосковья и Татарстана. Полностью закрыть проблему обманутых дольщиков удалось в шести регионах (Алтай, Карелия, Астрахань. Волгоград, Костромская и Пензенская области).

Работу по спасению «обманутых дольщиков» можно условно разделить на два этапа:

1. на законодательном уровне исключить «серые схемы» долевого строительства.
2. разрабатываются инструменты завершения строительства и сдачи в эксплуатацию брошенных объектов жилищного строительства.

По мнению Министерства регионального развития, для решения проблем обманутых дольщиков есть несколько способов:

1. Выполнение обязательств недобросовестных застройщиков, предоставление юридическим лицам земельных участков по итогам конкурсов с условием предоставления жилья обманутым дольщикам, социальные выплаты обманутым дольщикам в возмещение средств, вложенных в строительство.
2. Оказание финансовой помощи гражданам, создавшим ТСЖ для достройки жилого объекта высокой степени готовности.

Эксперты в области жилищного строительства сходятся на том, что глобальную проблему нужно решать сразу по нескольким направлениям:

1. Государственная поддержка долевого строительства в виде выдачи кредитов под «льготный» процент, это полностью меняет сам процесс строительства: теперь дольщики не вносят полную сумму за ещё не построенный объект, у застройщиков появилась возможность осуществлять строительство за счёт кредитных ресурсов.
2. Дальнейшее совершенствование законодательной базы в сфере жилищного строительства. Государство каждый год вносит изменения в законодательство, днако, до сих пор не было разработано такого законопроекта, который бы удовлетворял интересы и дольщиков, и девелоперов, и государства. Число «обманутых дольщиков», проблемных объектов растет с каждым годом, лишь в некоторых регионах увеличения не происходит.
3. Совершенствование правил страхования участников долевого строительства. Страхование в этой сфере существует давно, но пользуются им немногие вследствие высокой цены и недостаточной разработанности.
4. Усиление государственного и общественного контроля работы министерств и ведомств, ответственных за осуществление помощи и поддержки «обманутых» дольщиков и проблемных объектов жилищного строительства, решение проблемы постоянно сдвигающихся сроков завершения строительства.

Фонд защиты участников долевого строительства

В мае 2016 года Владимир Путин поручил к 1 декабря создать государственный компенсационный фонд долевого строительства, который должен формироваться за счёт средств застройщиков. Президент подчеркнул, что ненадежные застройщики, которые присваивают чужие деньги и бросают дома недостроенными, подрывают доверие россиян к долевому строительству.

В августе того же года президент поручил правительству рассмотреть вопрос о возмещении ущерба пострадавшим дольщикам из компенсационного фонда, который будет формироваться из отчислений строительных компаний.

Компенсационного фонд из отчислений застройщиков

В списке поручений президента значилось: «Рассмотреть вопрос о возмещении ущерба пострадавшим гражданам, включенным в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, с использованием фонда, формируемого за счёт обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства»...

Наконец, 1 января 2017 года вступает в силу Постановление Правительства РФ N 1310 О защите прав граждан - участников долевого строительства. Согласно этому закону, застройщики будут обязаны производить обязательные отчисления в компенсационный фонд.

«Начиная с 1 января следующего года, застройщики будут в обязательном порядке делать отчисления, то есть взносы в этот фонд, он (компенсационный фонд), в свою очередь, будет выделать средства на достройку незавершенного жилья, либо, если это по каким-то причинам нецелесообразно, выплачивать людям возмещение в случае банкротства застройщика, который уплачивал взносы в этот фонд», сказал премьер-министр Дмитрий Медведев.

Отдельно в законе определены правила отчислений застройщиков в компенсационный фонд, а также правила их размещения, инвестирования и использования средств фонда.

Отчисления застройщиков будут перечисляться на банковский счёт компенсационного фонда в размере 1% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве. Если при банкротстве застройщика в фонде не будет хватать средств на выплату возмещения всем дольщикам, то деньги будут направляться на оказание ему финансовой помощи для завершения строительства.

Учредителем фонда выступает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой же будет контролировать отчисления застройщиков и дальнейшее использование средств фонда.

Управлять компенсационным фондом, создаваемым на базе НКО «Фонд единого института развития в жилищной сфере», будет Агентство ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК).

Средства Фонда, в случае банкротства застройщиков, будут направляться на завершение строительства жилого дома или выплату компенсаций дольщикам.

В отношении недобросовестных застройщиков, по решению арбитражного суда, должны быть введены процедуры, применяемые в делах о банкротстве.

Ложка дёгтя:
новый закон призван повысить требования к страховщикам долевого строительства, но при этом застройщик по-прежнему не несёт ответственности перед дольщиками, а страховщики в этих условиях не готовы принимать на страхование такие риски...

Проблемы обманутых дольщиков решаются по мере поступления,
но - не сразу, и - не везде.

К сожалению, до сих пор многие видят решение всех этих проблем в прямом обращении к Президенту. А что делать, если все попытки справиться с бедой на местах наталкиваются на чёрствость чиновников всех уровней.

Объединившись, пострадавшие участники долевого строительства со всех регионов страны написали открытое обращение к Президенту РФ, Владимиру Путину...